Rifacimento intonaci cascina

Abbiamo collaborato con l'arch. Fasoli nella ristrutturazione di una cascina con annesso fienile a Caidate di Sumirago in provincia di Varese. La cascina risale al 1876 e gli intonaci esterni dove possibile sono stati recuperati come gli altri elementi del fabbricato.

Qui di seguito le operazioni che sono state eseguite da De Feudis restauri: "iniziando con la delimitazione e la rimozione manuale di intonaci cementizi applicati in varie epoche, si è potuto riportare la traspirabilità naturale delle pareti risarcendole con intonaci di calce naturale ed inerti selezionati tonalizzati secondo le indagini stratigrafiche eseguite in precedenza.

Gli intonaci originali si presentano in toni caldi tipici delle cascine lombarde, composti da materie povere e facilmente recuperabili in loco, come calce aerea ed inerti non particolarmente selezionati e puri aventi un tono caldo (argilloso).

Detti intonaci sono stati puliti tramite una soluzione di carbonato d’ammonio e integrati con risarciture meticolose utilizzando mescole di calce naturale ed inerti tonalizzanti selezionati.

Il consolidamento sottocorticale è stato eseguito tramite iniezioni di mescole specifiche a base di calce leggermente idraulica, che ha riportato la stabilità degli intonaci.

Il consolidamento corticale tramite nebulizzazione di silicati di potassio ha fermato la disgregazione dell’intonaco.

Tramite velature a base di calce e terre naturali si è ripristinata la visione d’insieme delle cromie tra gli intonaci originali e gli intonaci a base di calce rifatti ad imitazione dell’originale.

È stata fatta particolare attenzione per riproporre o integrare alcuni particolari colorati di pareti e decorazioni, povere ma tipiche delle cascine ottocentesche, utilizzando acquarelli a base di calce e terre naturali colorate.

I muri di confine particolarmente rimaneggiati con intonaci cementizi sono stati oggetto di un intervento più radicale tramite:

-    rimozione totale degli intonaci cementizi;

-    intonacatura tramite un ciclo di fondo con rinzaffo antisale;

-    finitura in intonaco a monostrato composto da calci naturali, aggregati di  marmo colorato selezionato e sabbie silicee con curva granulometrica di grossa sezione, stesi in andamento, dilavati e risciacquati con spazzole morbide e spugne riportando in evidenza gli inerti".

Il layout di progetto

Il layout di progetto rappresenta la prima fase dell'intervento di ristrutturazione. Viene preceduto dal rilievo dell'immobile che serve ad avere un'immagine più dettagliata di quanto non siano le piantine catastali o gli schizzi planimetrici forniti eventualmente dal cliente.

Il layout di progetto - il termine significa impaginazione - fornisce le basi per il futuro intervento ed è una pianta del progetto di massima seguita preferibilmente da uno schizzo o da un render.

Noi come studio Gk architetti diamo sempre più di due alternative in modo da verificare tutti i possibili scenari e non dare adito a frasi come "e se avessimo fatto così?". C'è da dire che siamo in pochi a fare così anche perchè molti colleghi preferiscono dare solo la soluzione che ritengono più valida esteticamente.

Nelle piante del progetto di massima poi, preferiamo inserire sempre l'arredo in modo da avere più chiara la distribuzione e il valore degli spazi. Il cliente sceglie quindi la soluzione che più si addice alle sue richieste e se ha qualche modifica da fare la si studia e si arriva quindi al progetto definitivo che sarà oggetto del capitolato di spesa.

E' la fase nella quale si può già capire il valore del professionista perchè da questo lavoro emergono le soluzioni che riesce a dare alle esigenze del cliente e ai problemi connessi alla tipologia degli ambienti. 

 Esempio di layout

Consolidamento solai lignei

L'intervento fa parte di un progetto di restauro e ristrutturazione di una cascina nel varesotto risalente al 1876 formata da due corpi di fabbrica disposti a L (l'abitazione delle maestranze e il fienile/ricovero per gli animali con a fianco l'abitazione del mezzadro). I solai in legno fatti da travi principali e assito soprastante in legno sono stati consolidati riducendo il più possibile il carico sulla struttura esistente. Di solito infatti si fa una soletta armata collegata alle murature da un cordolo perimetrale e alle travi sottostanti tramite connettori di acciaio per farla partecipare staticamente alla struttura esistente.
In questo caso invece per ragioni statiche è stata impiegata la lamiera grecata ad aderenza migliorata (grazie alle bugne presenti nella parte superiore che aumentano l'aderenza con il calcestruzzo) spessa 7,5 cm sulla quale è stata posata la rete elettrosaldata da 20x20 cm sp. 8 mm.
A completamento è stato fatto un getto spesso 4,5 cm di calcestruzzo Rck 40.
Lo spessore del pacchetto risulta così di 12 cm.

Realizzazione - Il capitolato

Quando si entra nella fase esecutiva della ristrutturazione il capitolato riveste una funzione fondamentale.

E' un contratto in cui devono essere specificate nel dettaglio tutte le lavorazioni. Infatti se non si hanno operai di fiducia e si deve fare una selezione fra più soggetti avere un testo scritto correttamente è molto importante perchè è in quel momento che il cliente ha "in pugno" l'impresa e può contare su un buono sconto (che non deve essere eccessivo in quanto segno di poca serietà).
E' sempre meglio, soprattutto nel caso della quantificazione ad esempio dell'impianto elettrico, allegare al capitolato il disegno del progetto di massima con indicate le prese, i punti di accensione e i punti luce con faretti, applique etc. fatte con la pianta arredata. Quando si arriva all'esecuzione infatti le possibilità di aumento del costo dell'impianto sono enormi (alcune imprese contano negli extra le singole prese che non rientrano secondo loro nel preventivo). In questo caso il disegno salva se fatto in maniera molto precisa dal momento che è chiaro quello che si desidera.

Per quanto riguarda il resto del capitolato se non si segue lo schema ufficiale redatto dalla Camera di Commercio della regione di appartenenza (adatto più alle opere pubbliche) lo schema è sempre quello di mettere come prime voci quelle delle demolizioni, poi le nuove costruzioni dei tavolati e dei pavimenti e per finire gli impianti (elettrico, idrico sanitario e se previsto l'impianto di condizionamento) e le assistenze.

Per l'impianto elettrico ho già detto in precedenza. Per l'impianto idrico sanitario bisogna specificare il tipo di materiale che si utilizza e soprattutto il punto idrico : water, bidet, doccia, vasca, lavello cucina etc. ogni elemento è un punto idrico (che comprende collegamento con tubazione e montaggio di sanitari e rubinetteria) e va specificato.
Poi se si acquista, ad esempio, una nuova cucina è opportuno mettersi d'accordo su chi fa gli allacciamenti (di cappa, scarichi etc) e specificarlo nel capitolato in modo da non avere aumenti imprevisti.
E' utile infine chiudere il capitolato con la seguente frase:

"Tutte le opere si intendono realizzate secondo la modalità "chiavi in mano", ovvero complete e pronte per l'uso. Inoltre devono essere eseguite a regola d'arte, con i migliori materiali e devono essere conformi alla vigente legislazione". 

Infatti ci è capitato che, durante un lavoro, quando abbiamo consegnato il testo in excel all'impresa per avere i prezzi, quella frase era stata cancellata. Perciò sarebbe meglio o dare la copia cartacea o dare il file pdf che non si può modificare.  

La raccomandazione finale è quella di non fare riscrivere e modificare il vostro capitolato. Se ci sono delle voci in più che non avete inserito è meglio che l'impresa le scriva e le prezzi alla fine del vostro testo. Il rischio infatti è che modificando il testo le imprese più furbe omettano dei particolari che possono essere a lavori in corso fonti di spese addebitate.

Buona fortuna!